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平成29年 元旦
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強制執行の体験談(4)

先日も一件、建物明渡の強制執行が完了しましたので、ご紹介します。

今回の相手方はA会社という法人で、すでにその建物からは出て行っているようでした。しかしながら、後から何か言われても困るので、裁判所による手続きを執ることにしました。

 

まず、催告のため、執行官とともに建物に赴くと、建物には案の定、荷物のみ残されていてA会社は全くいなくなっていました。しかしながら、建物にはA会社以外の見知らぬ法人名の看板がいくつか掲げてありました。おそらくA会社は、この建物を勝手にいくつもの法人に使わせていたと思われます。

 

そこで、「他の占有者の存在が疑われる可能性あり」ということで、その日の催告はいったん中止となり、この見知らぬ法人を調べることになりました。

法人の登記を調べると、代表者の名前と住所が判明したため、代表者宛てに「この建物を現在使用しているか。使用しているなら、賃料や損害金が発生することとなる。」旨の通知を出しました。

するとその代表者は、「この建物を使用していない。」旨の返信をしてきました。

 

よって、この返信を執行官に示したところ、再度催告を行い、その後無事に建物の明け渡しも完了しました。

 

一見、裁判所の手続きを執る必要のないように思える強制執行ですが、A法人にもその他の法人にも、後から異議を述べられない状態となり、建物所有者は安心して次の賃借人の募集が出来るようになりますので、多少遠回りでも裁判所の手続きを執ることをお勧めします。

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マンション管理費を滞納する所有者に対して その③

今回は、マンションの所有者が管理費等を滞納している場合の請求方法で、最も強制的な『強制競売』のご紹介です。

これは、簡単に言うと、「滞納している管理費等を支払わないなら、その人が所有しているマンション自体を売却して、その売却額から滞納分を回収してしまおう」という方法です。

強制競売を行うには、まず、裁判もしくは先にご紹介した支払督促等で、「滞納者は管理組合に対して滞納分を支払え」という内容の債務名義(判決等)を取得します。

次に、この債務名義をもって、強制競売の申立を行います。

申立てが受理されると、裁判所は内容審査の上、強制競売開始決定を出します。

その後、裁判所は、物件(マンション)の調査を行い、売却基準価額等を算出し、売却期日を決定し、入札が行われるという流れです。


滞納者にとって、強制競売は、自分が所有するマンションが勝手に売却され、住むところを失う直接的な恐怖を感じるものです。
そのため、手続の途中で、任意に支払ってくる場合も多く、支払わない場合でも競売の売却額によって回収ができるというかなり効果的な方法です。

強制競売には、裁判所に納める予納金等の費用が多くかかりますが、これらの費用も売却額から取り戻すことが出来ます。
滞納者が支払わない場合は、この強制競売を利用することが最強の方法です。

一般的には、強制競売は相手に資産がなければ意味はないものですが、マンションの管理費滞納者は、そのマンションを所有していることは間違いないので、強制競売は効果的な方法です。


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マンション管理費を滞納する所有者に対して②

前回からご紹介している、マンションの所有者が管理費等を滞納している場合について、今回は、『支払督促』による請求方法をご紹介します


『支払督促』とは、債権者の一方的な申立てにより、裁判等をすることなく、書記官が直ちに支払督促を発令し、債務名義を得ることができる手続きです。債務名義を得ると、債務者の預金や給与、不動産等を差し押さえることができます。

『支払督促』では、債務名義を得るまで、最低でも2回、裁判所から債務者に対して送達が行われます。
この間に、債務者から異議申立が出されると、『支払督促』は通常訴訟に移行します。

債権者としては、通常の催促や内容証明郵便では債務者に無視され続けてしまう場合、『支払督促』であれば、債務者は通知を無視すれば自分の財産が脅かされるため、債権者にとっては簡易な方法ですが、たった1枚の「異議申立書」だけで通常訴訟に移行してしまうのですから、それほど期待のできる手続ではありません。


次回は、内容証明郵便でも支払督促でも滞納管理費を支払わない場合の、当該マンションの競売による回収方法をご紹介します。


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マンション管理費を滞納する所有者に対して①

当事務所の不動産関係で一番多いご相談は、マンションや貸家のオーナーが、賃借人が家賃を滞納しているので、マンションや貸家から明渡してほしいというものです。

その他にも多いご相談としては、マンションの管理組合からの依頼で、マンションの所有者が管理費等を滞納しているので、どうしたらよいかというものです。

この場合、滞納者はマンションを自身で所有しているため、明渡しを簡単にすることはできません。
しかし、管理費の支払いを催促したり、どうしても支払わない人には、滞納分につき判決をとって、その所有しているマンションを強制的に競売にかけ、得た売却金額から滞納管理費を徴収するという方法をとることも可能です。


今回は、その中で裁判手続きを執らない方法である「内容証明郵便での催告」の事例を紹介します。

都内にある、とあるマンションの所有者であるAさんは、約2年間、マンションの管理費や積立金を滞納しており、滞納合計額は40万円ほどになっていました。
それまでも、管理組合の方々は、催告書をポストに投函したり、Aさん宅に訪問したりしていましたが、なかなか支払ってもらえませんでした。
そこで、管理組合は、当事務所に依頼し、当事務所からAさんに対し、内容証明郵便を発送しました。
すると、Aさんは、弁護士からの催告書に驚いた様子で、すぐに、それまでの滞納金額全額を支払ってきました。

弁護士や法律事務所からの催告書というのは、相手方に対し、その背後に裁判や競売手続きを予想させるので、通常の催告書より相手を畏怖させ、効き目があるようです。


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