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スタッフブログ

転貸物件の明渡し(占有移転禁止の仮処分)その2

前回に引き続き、今回は、『占有移転禁止の仮処分』の実例をご紹介します。

大きな倉庫の持主であるAさんは、車修理屋のBさんとの間で賃貸借契約を結び、この倉庫を賃貸していました。
Bさんが賃料を支払わなくなったため、Aさんは、Bさんに対し、貸倉庫の明渡請求訴訟を提起することとしました。
ところが、Bさんはこの貸倉庫を入れ墨屋のCさんに無断転貸し、同じ倉庫内でCさんが入れ墨のお店を営業しているという情報が入りました。
そこで、Aさんは裁判に先立って、BさんとCさんに対して、『占有移転禁止の仮処分』の申立を行うこととしました。

Aさんは、「BCは本物件に対する占有を他人に移転してはならない」という裁判所の仮処分決定を得て、実際に執行官と一緒に倉庫へ行ってみると、Bさんは更に酒屋のDさんにまで無断転貸していることが判明しました。
まず、執行官は、BさんとCさんに対する仮処分の執行を完了させました。
そして直ちに、Aさんは、Dさんに対しても同じ仮処分を行い、再度執行官と倉庫に赴き、Dさんに対する執行も完了させました。

あとは、建物明渡の訴訟をBCDさん全てに提起し、その勝訴判決をもとに、全員から倉庫を明け渡すことに成功しました。
もし、このような仮処分をしなければ、この倉庫は、DEFとどこまでも次々と又貸しされてしまうのです。

この事件は、通常の明渡事件より倍くらいの時間がかかりましたが、事前に『占有移転禁止の仮処分』を行ったことで、Dさんのところで又貸しが止まり、実際の明渡執行は、スムーズに執り行うことができました。


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転貸物件の明渡し(占有移転禁止の仮処分)その1

今回は、少し特殊な建物明渡しの事例です。

建物明渡しを求める際、賃借人が賃貸人の知らない間に、物件を第三者に転貸してしまっているという場合があります。
建物明渡しの強制執行は、実際に占有している個人や法人名と判決の記載が違っていると、執行不能となってしまう場合があります。

転貸されている、もしくは転貸されそうな物件の強制執行を無事完了させるためには、事前に『占有移転禁止の仮処分』を行うことが効果的です。
これは、この仮処分を行う際の占有者さえ分かっていれば、その占有者に対し、「今後は占有を移転してはダメですよ。」と執行官が公示し、その後は執行官が物件を保管することとなる保全処分の一つです。

この仮処分を行っておけば、いざ建物明渡しの強制執行で物件を訪れた時に、占有者が変わっていても、その占有者に対しても明渡しを主張でき、強制執行を無事終了させることができます。

『占有移転禁止の仮処分』は、通常の明渡し実務より手続きや費用が3割程余計にかかりますが、確実に建物明渡しを完了できる手段です。


次回は、具体的にこの『占有移転禁止の仮処分』を行った事例をご紹介します。

 


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強制執行の体験談(4)

建物の明渡で、一番多い理由は「賃借人の賃料不払」ですが、それ以外の理由による明渡も、しばしばあります。

以前あった事件では、高級マンションの賃借人が、自室で、夜中に大勢の男女を集めたパーティーを度々開催し、他の入居者に騒音等の迷惑をかけているというものでした。

高級マンションの賃貸であったので、このような迷惑行為は、他の入居者との信用問題にも関わるため、賃貸人は、この賃借人に対し、注意をしたり、以後一切このようなパーティーは開催しない旨の約束を取り付けたりしていました。


しかし、結局この賃借人は、再び、迷惑行為となる飲み会を開催し、仕舞いにはマンションの公共スペースであるロビーで、酒に酔った数人が寝てしまうという事態となり、さすがの賃貸人も、この賃借人に対し、建物の明渡を要求することとしました。

の事件の賃借人は、大手有名企業の社員であったため、裁判を提起した時点で、会社に知られたくなかったのか、賃借人の方からマンションから退去する旨の連絡があり、強制執行の手続を要せずに、無事解決となりました。

このような、度重なる注意も聞かない自己中心的な賃借人には、裁判を提起するのが最良の方法でした。

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今年もあとわずか
経理を担当している畑中です。

今年も残すところあと1ヶ月となりました。
最近は本当に月日が経つのが早く感じます。

私は今年、それほど本格的ではありませんが、趣味でランニングを始めました。
運動不足解消はもちろんのこと、考えがまとまらない時などは無心で走ると頭がスッキリし、多い時は週に2,3回走っています。

友人と流行りの「皇居ラン」にも繰り出しました。
驚いたのは、皇居ランの付近には、ランステーションという着替えやシャワーを利用できる施設がいくつもあり、当日手ぶらで行っても、着替えやシューズを貸りてランニングができるということでした。
また、1周約5キロの皇居ランコースには、ランナーを励ます言葉が色々書かれており、とても楽しく走ることができました。

来年は、大会にも出てみようと思っており、無理のない程度で続けていければと思います。

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法律事務所の日々(2)~戸籍~

事務の北川です。

法律事務所の事務の仕事の一つに戸籍調べがあります。
相続事件等の調停申立の場合、亡くなった方の全相続人を確定させるために、亡くなった方の出生から死亡までの全ての戸籍を提出するよう、裁判所から求められます。

戸籍は、その人が結婚した時や本籍を変えた時に新しく作られるため、一人の人でも最低1、2回は戸籍を移動させていることがよく有ります。
また、戸籍法の改正(コンピュータ化される等)によって、上記のような結婚や本籍移動が無い人でも、戸籍が新しくされていることも有ります。

よって、これらの亡くなった方の戸籍を全て調べる作業が必要となるのですが、これはなかなかコツがいる作業です。

まず、古い戸籍は役所の方の手書きのものが多く、とても癖のある字のこともあり、難解で、読み解くのに苦労します。
また、数字は旧字体だったり、地名が今ではない地名だったりもします。
さらに、昔は夫婦とその子供以外にも多くの親族が一つの戸籍に記載されることが一般的で、戸籍に二十人以上の名前が記載されているものもあります。

弁護士の先生はすらすらと戸籍を読み解いているので、私も早く一人前にならなくてはと思います。


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