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マンション管理費を滞納する所有者に対して②

前回からご紹介している、マンションの所有者が管理費等を滞納している場合について、今回は、『支払督促』による請求方法をご紹介します


『支払督促』とは、債権者の一方的な申立てにより、裁判等をすることなく、書記官が直ちに支払督促を発令し、債務名義を得ることができる手続きです。債務名義を得ると、債務者の預金や給与、不動産等を差し押さえることができます。

『支払督促』では、債務名義を得るまで、最低でも2回、裁判所から債務者に対して送達が行われます。
この間に、債務者から異議申立が出されると、『支払督促』は通常訴訟に移行します。

債権者としては、通常の催促や内容証明郵便では債務者に無視され続けてしまう場合、『支払督促』であれば、債務者は通知を無視すれば自分の財産が脅かされるため、債権者にとっては簡易な方法ですが、たった1枚の「異議申立書」だけで通常訴訟に移行してしまうのですから、それほど期待のできる手続ではありません。


次回は、内容証明郵便でも支払督促でも滞納管理費を支払わない場合の、当該マンションの競売による回収方法をご紹介します。


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マンション管理費を滞納する所有者に対して①

当事務所の不動産関係で一番多いご相談は、マンションや貸家のオーナーが、賃借人が家賃を滞納しているので、マンションや貸家から明渡してほしいというものです。

その他にも多いご相談としては、マンションの管理組合からの依頼で、マンションの所有者が管理費等を滞納しているので、どうしたらよいかというものです。

この場合、滞納者はマンションを自身で所有しているため、明渡しを簡単にすることはできません。
しかし、管理費の支払いを催促したり、どうしても支払わない人には、滞納分につき判決をとって、その所有しているマンションを強制的に競売にかけ、得た売却金額から滞納管理費を徴収するという方法をとることも可能です。


今回は、その中で裁判手続きを執らない方法である「内容証明郵便での催告」の事例を紹介します。

都内にある、とあるマンションの所有者であるAさんは、約2年間、マンションの管理費や積立金を滞納しており、滞納合計額は40万円ほどになっていました。
それまでも、管理組合の方々は、催告書をポストに投函したり、Aさん宅に訪問したりしていましたが、なかなか支払ってもらえませんでした。
そこで、管理組合は、当事務所に依頼し、当事務所からAさんに対し、内容証明郵便を発送しました。
すると、Aさんは、弁護士からの催告書に驚いた様子で、すぐに、それまでの滞納金額全額を支払ってきました。

弁護士や法律事務所からの催告書というのは、相手方に対し、その背後に裁判や競売手続きを予想させるので、通常の催告書より相手を畏怖させ、効き目があるようです。


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転貸物件の明渡し(占有移転禁止の仮処分)その2

前回に引き続き、今回は、『占有移転禁止の仮処分』の実例をご紹介します。

大きな倉庫の持主であるAさんは、車修理屋のBさんとの間で賃貸借契約を結び、この倉庫を賃貸していました。
Bさんが賃料を支払わなくなったため、Aさんは、Bさんに対し、貸倉庫の明渡請求訴訟を提起することとしました。
ところが、Bさんはこの貸倉庫を入れ墨屋のCさんに無断転貸し、同じ倉庫内でCさんが入れ墨のお店を営業しているという情報が入りました。
そこで、Aさんは裁判に先立って、BさんとCさんに対して、『占有移転禁止の仮処分』の申立を行うこととしました。

Aさんは、「BCは本物件に対する占有を他人に移転してはならない」という裁判所の仮処分決定を得て、実際に執行官と一緒に倉庫へ行ってみると、Bさんは更に酒屋のDさんにまで無断転貸していることが判明しました。
まず、執行官は、BさんとCさんに対する仮処分の執行を完了させました。
そして直ちに、Aさんは、Dさんに対しても同じ仮処分を行い、再度執行官と倉庫に赴き、Dさんに対する執行も完了させました。

あとは、建物明渡の訴訟をBCDさん全てに提起し、その勝訴判決をもとに、全員から倉庫を明け渡すことに成功しました。
もし、このような仮処分をしなければ、この倉庫は、DEFとどこまでも次々と又貸しされてしまうのです。

この事件は、通常の明渡事件より倍くらいの時間がかかりましたが、事前に『占有移転禁止の仮処分』を行ったことで、Dさんのところで又貸しが止まり、実際の明渡執行は、スムーズに執り行うことができました。


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転貸物件の明渡し(占有移転禁止の仮処分)その1

今回は、少し特殊な建物明渡しの事例です。

建物明渡しを求める際、賃借人が賃貸人の知らない間に、物件を第三者に転貸してしまっているという場合があります。
建物明渡しの強制執行は、実際に占有している個人や法人名と判決の記載が違っていると、執行不能となってしまう場合があります。

転貸されている、もしくは転貸されそうな物件の強制執行を無事完了させるためには、事前に『占有移転禁止の仮処分』を行うことが効果的です。
これは、この仮処分を行う際の占有者さえ分かっていれば、その占有者に対し、「今後は占有を移転してはダメですよ。」と執行官が公示し、その後は執行官が物件を保管することとなる保全処分の一つです。

この仮処分を行っておけば、いざ建物明渡しの強制執行で物件を訪れた時に、占有者が変わっていても、その占有者に対しても明渡しを主張でき、強制執行を無事終了させることができます。

『占有移転禁止の仮処分』は、通常の明渡し実務より手続きや費用が3割程余計にかかりますが、確実に建物明渡しを完了できる手段です。


次回は、具体的にこの『占有移転禁止の仮処分』を行った事例をご紹介します。

 


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強制執行の体験談(4)

建物の明渡で、一番多い理由は「賃借人の賃料不払」ですが、それ以外の理由による明渡も、しばしばあります。

以前あった事件では、高級マンションの賃借人が、自室で、夜中に大勢の男女を集めたパーティーを度々開催し、他の入居者に騒音等の迷惑をかけているというものでした。

高級マンションの賃貸であったので、このような迷惑行為は、他の入居者との信用問題にも関わるため、賃貸人は、この賃借人に対し、注意をしたり、以後一切このようなパーティーは開催しない旨の約束を取り付けたりしていました。


しかし、結局この賃借人は、再び、迷惑行為となる飲み会を開催し、仕舞いにはマンションの公共スペースであるロビーで、酒に酔った数人が寝てしまうという事態となり、さすがの賃貸人も、この賃借人に対し、建物の明渡を要求することとしました。

の事件の賃借人は、大手有名企業の社員であったため、裁判を提起した時点で、会社に知られたくなかったのか、賃借人の方からマンションから退去する旨の連絡があり、強制執行の手続を要せずに、無事解決となりました。

このような、度重なる注意も聞かない自己中心的な賃借人には、裁判を提起するのが最良の方法でした。

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