新宿区・四谷の弁護士|浅香法律事務所
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借地・借家

不動産問題

古くなったビルや貸家を建て替えて新築したいのに、借りているテナントが明渡ししてくれない、あるいは巨額の立ち退き料を請求される場合があります。このような場合、旧借家法のもとでは、大家・貸主としては泣き寝入りのまま立て替えを断念せざるを得ない場合も多かったのですが、近年は適当な「財産上の給付」を申し出ることによって裁判所がテナントに建物の明渡しを命ずる場合がほとんどです。是非当事務所にご相談下さい。
 

【当事務所でこれまでに扱った事例の要旨】
〈その1〉
田中さんは、駅近くにある木造2階建ての一軒家とその土地を所有しており、 酒屋を経営する小林さ
んに貸していました。
本件建物は、木造なので、非耐火建築物であることはもちろん、非耐震建築物であり、さらに、著しく
朽廃していました。
そこで、田中さんは、本件建物を解体し、さらに、その周りにも土地を所有しいたため、その土地全部
を有効活用し、賃貸用のマンションを建てる計画をしました。
田中さんは、このような事情で、小林さんに本件建物を明渡すように求めましたが、小林さんは、
「長年やっている酒屋をやめるわけにはいかない」という理由で、これを拒み続けました。
そのため、田中さんは、小林さんに対し建物明渡の訴訟を起こしました。
訴訟提起から1年数か月後に和解が成立しました。
その概要は、田中さんから小林さんに立退料150万円を支払う代わりに、和解成立日から3年後に、
小林さんは建物を明渡す、という内容での和解でした。

〈その2〉
山田さんの所有する、駅前にある4階建てのビルは、老朽化が見られ、何より新耐震基準を備えてい
ないため、山田さんは、安全なビルへの建替えを計画していました。
そこで、山田さんは、本件ビルの各賃借人に、本件ビルの建替えの必要がある旨伝えると、各テナン
トは、賃貸借契約がビル建替えまでに終了する新たな定期借家契約を締結することに承諾しました。
しかし、本件ビルの賃借人であり、1階部分でラーメン屋を経営する川上さんのみがこれに応じま
せんでした。
そのため、山田さんは川上さんに対し建物明渡の訴訟を起こしました。
約11か月後、山田さんが川上さんに解決金1000万円を支払うのと引換えに、和解成立日から4か
月後に、川上さんは本件ビルを明渡す、という和解が成立しました。


2.家賃滞納・賃料不払いでお困りの家主・オーナーの方

借主の家賃滞納でお困りの場合、家主・オーナーが迅速に問題に対処することは容易でありません。
また、強引な手段を取ったりすれば、かえって問題の解決を長引かせたり、場合によっては法に抵触する畏れもあります。

家賃滞納Q&A
家賃滞納・賃料不払いでお困りの家主・オーナーの方

当事務所では、紛争を適法・迅速に解決するために、アパート・マンション・貸室の滞納家賃・不払家賃請求の内容証明郵便及び建物明渡請求の裁判の依頼を簡単な手続で受け付けています。

1、内容証明による滞納賃料請求
不払家賃請求
2、建物明渡請求訴訟(訴訟)
1件   10,800円
    (1)賃料月額150,000円を超えるとき
    着手金 194,400円
    印紙代別途(建物固定資産税評価額の約0.25%)
    報 酬 291,600円(明渡時)
    強制執行を要する場合の費用は別途
    (実費)
    (2)賃料月額150,000円以下のとき
    着手金  162,000円
    印紙代別途
    報 酬 259,200円
    強制執行を要する場合の費用は別途
    (実費)
    (3)いずれも、滞納賃料を回収した場合、回収額の10%が弁護士報酬となります。

    ※表示金額は税込価格です。
必要書類一覧(1・2ともに)
1 内容証明による請求
1. 賃貸借契約書写し
2. 家賃計算書(入金明細書)
3. 建物謄本
2 明渡訴訟
1. 賃貸借契約書写し
2. 家賃計算書(入金明細書)
3. 建物図面(アパート・マンションの貸室の場合)
4. 固定資産税評価証明書
5. 建物謄本
3. 地代滞納にお困りの地主の方(建物収去土地明渡しの請求)

地代滞納による貸地の明け渡し請求については、貸家の明け渡し請求と比べて難しい面もありますが、長期の地代滞納・地代不払があれば可能です。この場合は、地代滞納・地代不払の相手方の建物を取り毀して収去させ土地を更地で返還させる、という判決を得ることになりますので、直接面談の上、事情を伺うことになります。勝訴すれば、相手方は借地権を失い、地主は、更地で土地の明渡しを受けることができます。



 

 

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